Hasta ahora, en términos generales, la inversión más importante de las familias en España a lo largo de su vida era la adquisición de vivienda, siendo pocas las familias que vivían en régimen de alquiler y muchas de estas esperando el momento propicio para realizar una adquisición.
El estallido de la burbuja inmobiliaria española y su fuerte repercusión sobre las economías familiares ha inducido al gobierno a efectuar un cambio y potenciar el alquiler e impulsar la rehabilitación, con el fin de aproximarnos al menos un poco más a los ratios de alquiler/propiedad de otros países de Europa, ya que si el mercado de alquiler en España representa el 17 %, frente al 83% de la propiedad. En Europa supone el 38% frente al 62 % de la vivienda en propiedad.
La reciente crisis ha dejado muchos pisos vacios y con posibilidades de alquilar y lo que parece una oportunidad generalizada para conseguir una vivienda en alquiler barata puede llegar a convertirse en un problema a largo plazo si persiste la situación económica actual. Uno u otro resultado dependerá de distintas variables, un esbozo del posible problema espero aclararlo a continuación.
Por una parte, debido a la situación económica y la aparición de gangas, los arrendatarios en muchos casos buscan mejores oportunidades para alquilar, ya sea por precio, por ubicación o por calidad, lo cual es lógico.
Anteriormente, la existencia de un volumen importante de viviendas vacías en el mercado, según ciertos rumores, era debido a que los propietarios eran reacios a ponerlas en alquiler debido a la inseguridad jurídica que imperaba. Este problema parece haberse resuelto, pero han surgido otros correspondiente a la obtención de una rentabilidad mínima de la inversión.
Al dejar los inquilinos los pisos vacios, estos normalmente requieren un acondicionamiento y esto puede constituir un problema, ya que por un lado está la obtención de financiación de dicha puesta a punto y por otro lado su coste.
Este hecho da lugar a tres posibles situaciones distintas:
1.-El propietario no dispone del capital necesario o no puede adquirir dicha financiación, por lo que la vivienda puede quedar fuera del mercado de alquiler. Únicamente quedaría la remota posibilidad de que el nuevo inquilino la adaptase a sus necesidades, pero normalmente el inquilino quiere entrar directamente o en el caso de hacer obras serían pequeñas con la normalmente condonación de renta, por uno o varios meses.
2.-En ausencia de capacidad de financiación y que la obra necesaria sea importante, lo más probable es que la vivienda quede fuera del mercado de alquiler.
3.-En el caso alternativo de poseer el capital suficiente o acceder a la financiación, lo lógico para el propietario es plantearse el volumen de inversión y la rentabilidad de la misma, considerando los ingresos netos después de gastos. Sometiéndose en paralelo a la incertidumbre de realizar la reforma y no alquilar el piso, hecho que puede disuadir en muchos casos de llevarlas a cabo.
Estos tres supuestos pueden provocar por tanto , si se generalizan debido a la falta de financiación y a las bajas rentabilidades, a la reducción del parque de viviendas en alquiler.
ANÁLISIS DE LA RENTABILIDAD DEL ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA
Como es visto, uno de los factores importantes es la rentabilidad de la inversión, que como es lógico, como cualquier inversión, es función de los ingresos y gastos asociados.
Digamos que la parte más compleja en el caso del arrendamiento de viviendas son los gastos, debido a la posibilidad de repercutirlos en algunos casos al inquilino. En este supuesto hay que tener en cuenta dos aspectos:
-La repercusión incrementa la renta y puede evitar la firma del contrato.
-Los gastos pueden ser asumidos por el propietario pero en este caso reducen su margen y rentabilidad pudiendo hacer la inversión no atractiva.
Análisis de los gastos:
-Entre los gastos a considerar tenemos fundamentalmente los costes de Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) y gastos de comunidad. Estos son variables respectivamente en función de los m2 del inmueble y la población y de los servicios prestados por la comunidad, variando ostensiblemente entre las comunidades en función de los servicios que oferte, como por ejemplo ascensor, calefacción o portero.
-Además, hay que tener en cuenta que el arrendador está adicionalmente sujeto a una serie de gastos que no puede repercutir al inquilino, como los gastos de administración del inmueble o el seguro del edifico (Gastos repercutibles sobre los arrendatarios en los contratos anteriores a la ley arrendamientos urbanos p111-Leonor Aguilar Ruiz) reduciendo el margen del arrendador y la rentabilidad de la inversión.
Pero para llevar a cabo un análisis correcto de la rentabilidad de la inversión, además de los ingresos y gastos, en el tiempo es necesario considerar el importe de la inversión. A continuación expongo un simulacro considerando un coste de la vivienda de 150.000 euros. La rentabilidad obtenida (TIR) se muestra en la siguiente tabla para distinto número de años y distintas rentas netas de alquiler para el propietario (solo la renta excluyendo gastos a cargo del inquilino):
TIR
300 400 500 600 700
10 -14% -12% -9%
20 -4% -2% 0% 1%
30 -2% 0% 1% 3% 4%
Tabla: Rentabilidades obtenidas (TIR) para las rentas y periodos mostrados. Renta mensual en línea superior horizontal. Número de años en línea vertical izquierda.
La rentabilidad es realmente baja, llegando a únicamente al 4% con una renta de 700 euros y un plazo de 30 años. Esta rentabilidad es inferior a la rentabilidad libre de riesgo, determinada por la rentabilidad de los bonos del Estado a 10 años, que tienen una rentabilidad actualmente de 4,54%(10/06/2013) .Por tanto no se justifica el riesgo asumido en la compra de una vivienda con el objetivo de alquilarla.
Los datos son aproximaciones e indudablemente pueden darse distintas resultados, pero en cualquier caso habría que hacer mención a que las rentas mensuales mostradas serían sin los gastos asociados de comunidad. Si añadimos estos la renta de 700 euros puede situarse en 900 euros/mes ¿sería fácil alquilar una vivienda por 900 euros/mes hoy? La respuesta creo que es obvia.
Sin embargo, para ser objetivo, hay que indicar que estos resultados están sesgados a la baja debido a que no se considera para el cálculo de la rentabilidad total de la inversión la posible venta final de la vivienda, cuyo precio es muy dificil de prever a largo plazo, tal como ya hemos observado debido a que los ciclos económicos y otras variables, como las demográficas u otras que pueden afectar al sector pueden hacer variar su posible valor de venta. Aunque, adicionalmente y negativamente a efectos de rentabilidad, también habría que considerar en cada momento del tiempo los gastos en obras de conservación y reparación que fueran necesarios.
ANÁLISIS DE RENTABILIDAD FINANCIERO FISCAL.-
El análisis de la rentabilidad analizado hasta ahora es bruta, por lo que un estudio adecuado requiere el análisis de la rentabilidad financiero fiscal, es decir, considerando los impuestos a pagar por la actividad de arrendamiento.
Este tipo de análisis es más complejo porque depende de los tipos impositivos de cada persona física, ya que si el arrendamiento se considera un ingreso marginal, se sumará por ejemplo a los rendimientos del trabajo y tributarán al tipo marginal de la renta, que varía con las diferentes Comunidades autónomas, pero que puede llegar al 56% en estos momentos. Aunque por otra parte hay que considerar que actualmente solo se considera renta el 40% del rendimiento neto de la actividad.
Un análisis más detallado del estudio de los ingresos y los gastos y su tratamiento fiscal se incluye en un ANEXO al final del post.
VALORACIÓN DE LA SITUACIÓN DEL MERCADO DE ALQUILER DE VIVIENDAS
Podríamos decir que el sector de la vivienda es un sector especialmente castigado debido a las cargas que se le imponen, como el IBI, que se puede repercutir al inquilino pero que aumenta el precio y las dificultades para alquilar y el recientemente implantado certificado de eficiencia energética, que supone la adaptación a la Directiva 2010/31/UE del Parlamento Europeo y el Consejo (fuente RD 235/2013), pero que supone un coste añadido, tanto por la obtención del mismo como una tasa por la inscripción del mismo en los registros habilitados a tal efecto en las CCAA, aunque parece que algunas lo harán gratuitamente , encontrándose en el lado positivo que tiene una validez de 10 años.
La suma de los costes de la actividad de arrendamiento, añadidos a los impuestos municipales y otras cargas ya mencionadas, asociadas a su tratamiento fiscal y los ingresos que se reducen como consecuencia de la crisis económica, debido en parte a las solicitudes de inquilinos de rebajas de renta mientras se elevan los costes, hacen poco viable por poco rentable la actividad del arrendamiento.
Las bajas rentabilidades obtenidas, así como los costes asociados al acondicionamiento de viviendas para alquilar, constituyen un efecto disuasorio para que los propietarios saquen sus viviendas al mercado de tal forma que cuanto más se alargue en el tiempo esta situación y sea necesario acondicionar mayor número de viviendas para el alquiler, es posible que el número de viviendas disponibles se reduzca hasta que llegue un momento en que la demanda sea superior a la oferta y provoque que suban los precios.
Adicionalmente, la ausencia de rentabilidad de la inversión en viviendas provoca la ausencia de mantenimiento, llegando en su caso extremo al fenómeno de la ruina, afectando al volumen del parque de viviendas.
Muchos pueden alegrarse de esta situación pensando que son los especuladores del mercado y simplemente obtienen lo que se merecen. Quizá otro punto de vista tenemos cuando los ahorros de nuestra vida los hemos invertido en una vivienda de la que pretendemos sacar una pequeña renta para la jubilación, sobre todo tal como van a evolucionar las pensiones si al final se implanta el denominado factor de sostenibilidad.
Ente los despropósitos escuchados últimamente se encuentra la de imponer un impuesto que grave los pisos vacios de la banca. Si esto se produce, los bancos sacarán los pisos en alquiler, aumentando la oferta y bajando precios, de tal forma que al contrario delo que indicaba la Generalitat, perjudicará a los pequeños propietarios, ya que los obligará a bajar más los precios llegando a extremos de no rentabilidad, que hará que no los saquen al mercado reduciendo el número de viviendas disponibles en alquiler siendo un problema entonces cuantitativo ¿quién tiene más pisos vacios, la banca o los particulares?
No se trata de defender el proteger el negocio del arrendamiento, sino de evitar su persecución, de permitir un libre mercado con competencia, que no esté desvirtuado por los impuestos y que exista una legislación que proteja la propiedad privada. Evitando la destrucción de negocios artificialmente, no solo el de arrendamiento, ya que sus consecuencias también repercuten sobre el crecimientos económico, aunque en concreto el de arrendamientos influye de forma importante en el sector de la construcción, ralentizando o evitando la reactivación de este sector, que aunque no debe ser modelo de crecimiento es necesario.
ANEXO.-ASPECTOS FISCALES DEL ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS
-IVA: No se puede deducir el IVA soportado como en el caso de arrendamiento de oficinas y locales comerciales o en cualquier otra actividad económica, de tal forma que el IVA soportado supone un gasto mas, por lo que las recientes subidas de este impuesto afectan en mayor medida a este tipo de actividades. El resultado es que el propietario debe asumir el incremento del IVA correspondiente a reparaciones reduciendo su margen o en el caso de los gastos de comunidad, suponiendo un incremento de los costes del alquiler haciendo más dificil el arrendamiento.
-Son deducibles los gastos financieros correspondientes a los capitales invertidos en la adquisición y mejora así como los gastos de conservación y reparación de los inmuebles, pero con el límite de los ingresos correspondientes a dicho inmueble, sin poder compensar las pérdidas con ingresos procedentes de otros inmuebles. Si los ingresos para cada inmueble son insuficientes para compensar dichos gastos, se faculta un periodo de compensación de pérdidas de 4 años, con el límite para cada año de los ingresos íntegros obtenidos para cada inmueble.
Por lo tanto, si no se obtienen rendimientos en el plazo de cuatro años se pierde el derecho de deducción de dichos gastos. Lo que se traduce en que si no se alquila la vivienda no se pueden deducir los gastos correspondientes de conservación y reparación, o sea, los gastos de acondicionamiento necesarias para el alquiler, lo que provoca un efecto disuasorio sobre las reparaciones necesarias a realizar debido al riesgo de no alquiler posteriormente la vivienda.
-Salvo la excepción de los gastos financieros y de conservación y reparación, se pueden compensar los rendimientos positivos y negativos de los inmuebles entre sí y posteriormente con otros rendimientos como los del trabajo, actividades económicas o rendimientos de capital mobiliarios integrantes de la base imponible general.
-Si el rendimiento es positivo incrementan la base imponible suponiendo tipos marginales mayores en el IRPF, pudiendo llegar al 56% actualmente en función de la Comunidad Autónoma.
-Si existen otros gastos, dando lugar a un rendimiento negativo, se reducen en un 60% minorando el importe integro neto negativo que puede compensarse con otros rendimientos inmobiliarios positivos.
-Se amortiza solo lo edificado (3% sobre el mayor valor , de adquisición o catastral de la construcción) , no el suelo.
- Rendimientos presuntos de viviendas o locales no arrendados como un porcentaje del valor catastral (1,1% en inmuebles cuyo valor haya sido revisado a partir del 1 de enero de 1994 y 2% para el resto).
-Además tributa en el Impuesto de Patrimonio si el sujeto pasivo supera el mínimo de 700.000 euros de patrimonio.
-Plusvalias generadas en el momento de la venta de la vivienda, sometidas a doble tributación sobre el suelo, ya que tributan en IRPF y por el Incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana, impuesto de carácter municipal.
En cuanto a las ventajas fiscales, solo es importante la ventaja de tributar únicamente por el 40% (salvo excepciones- contratos de alquileres a jóvenes en determinadas condiciones) del rendimiento neto, pero que tributa al tipo marginal de cada persona física en el IRPF.