Respecto al cálculo de la rentabilidad de un inmueble en alquiler tenemos varios métodos de cálculo en función de dos aspectos esenciales que son el“horizonte de la operación” y por otro “el valor residual del inmueble”.
Algunos autores propugnan considerar rentas perpetuas y valor residual nulo, método denominado de capitalización de rentas, cuya fórmula de cálculo es muy sencilla:
Renta Total Mensual x 12 x 100
Rp = —————————————————
Coste Total del Edificio
Otros autores, en principio, consideran como plazo, la vida económica usual asignada en número de años a cada tipología de inmueble y considerando un cierto valor residual. Para establecer la primera incógnita del problema o establecer la vida útil del inmueble se recurre a tablas como las incluidas en las Normas de Valoración de Bienes Inmuebles (Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras) que dan valores máximos de vida útil:
TIPO DE INMUEBLEVIDA UTIL (en años)Para edificios de uso residencial100Para edificios de oficinas75Para edificios comerciales50Para edificios de uso industrial e inmuebles ligados a una explotación económica35
Ciertos analistas defienden, como estimación razonable del plazo del cálculo, su identificación con el plazo de recuperación de la inversión o incluso lo fijan con total independencia, en función de un plazo económico razonable, que hacen coincidir con los planes estratégicos de la empresa y que no suele superar los 10 ó 15 años.
En cuanto a la cuantificación del valor residual el neto, unos toman el valor de adquisición pero una vez deducidas las amortizaciones realizadas, sistema que supone considerar un número elevado de años y un valor residual escaso, ya que sólo se tiene en cuenta el deterioro físico del inmueble.
Otros para obviar estos inconvenientes consideran como valor residual del inmueble, el valor como solar, suponiendo una plusvalía o una minusvalía que resulte razonable atendiendo a su localización y uso y a la evolución esperada del mercado.
Esta última hipótesis suele verse reforzada por el hecho, que ya hemos mencionado, del peligro que resulta de efectuar contratos de alquiler a largo plazo referenciados al IPC, ya que suelen quedarse desfasados, por lo que es buena práctica, en estos casos, realizar actualizaciones al valor de mercado, por subperiodos del total.
La fórmula de la capitalización de rentas sólo es una fórmula aproximada
La hipótesis principal es que dicha renta se mantiene constante indefinidamente, pero subyacen también otras hipótesis como las siguientes:
Desde el principio la ocupación es total, no existen periodos de desocupación.No existe valor final del inmueble, ni del solar ni del edificioNo existe IPC que incremente las rentas.No existen gastos de mantenimiento del inmueble ni de administración del negocio.
Todas estas se convierten en cooperadoras necesarias para considerar que la formula solo es aproximada, aunque alguna de ellas, como por ejemplo la última, se puede incorporar a la fórmula sin apenas dificultad restando de las rentas esperadas los gastos de explotación del negocio, incluso los impuestos, etc.
Sin embargo la fórmula se utiliza sin ninguna de estas modificaciones posibles y, en consecuencia tiene tres ventajas:
Sin embargo la fórmula se utiliza sin ninguna de estas modificaciones posibles y, en consecuencia tiene tres ventajas:
Es muy sencilla
Es muy comparable en el mercado inmobiliario por su uso generalizado.
Sirve fácilmente para medir el riesgo de la inversión en alquiler frente a otras inversiones alternativas como la renta fija o el mercado de acciones cotizadas en bolsa.
Es muy comparable en el mercado inmobiliario por su uso generalizado.
Sirve fácilmente para medir el riesgo de la inversión en alquiler frente a otras inversiones alternativas como la renta fija o el mercado de acciones cotizadas en bolsa.
Una fórmula de rentabilidad dinámica
Otra fórmula que, evidentemente se utiliza con menos profusión, es utilizar los conceptos de rentabilidad dinámica y, en concreto el cálculo del TIR. Recordemos que el método consiste en suponer los flujos de caja esperados de las dos fases de la promoción: la fase de construcción y la fase de explotación del negocio de alquiler.
Evidentemente, en la primera fase no tendremos ningún ingreso y tampoco consideraremos en los flujos de caja la financiación de recursos propios y ajenos y el coste de la utilización de estos recursos, mientras que en la segunda fase se obtendrán ingresos periódicos debidos a las rentas de alquiler obtenidos y como pagos se consideraran los de mantenimiento y explotación, sin considerar los intereses de deudas ni la amortización del edificio.
Con este método se logra reproducir la realidad de los ingresos sometidos a IPC, así como simular de la forma que estimemos conveniente la ocupación inicial del edificio y sus posibles desocupaciones parciales.
En el cálculo del, TIR hay que realizar, además de los supuestos anteriores, los tres siguientes:
Hasta qué periodo final se extiende el análisisCual es el valor residual del edificio en dicho periodo final.Que IPC vamos a suponer para el periodo de cálculo.
En estos parámetros no se ponen de acuerdo los analistas y, por ejemplo, en el caso del primer parámetro, periodo de estudio, los suponen igual al plazo de amortización del crédito hipotecario que se hubiera concedido para la construcción y que, posteriormente, se regulariza en el periodo de explotación del negocio.
Otros lo establecen en un periodo fijo de 10 – 15 años y, por ultimo algunos lo hacen coincidir con el plazo de recuperación de la inversión, es decir si el periodo considerado son años:
Coste del edificio
N = —————————–
Renta inicial anual
En cuanto al valor residual, lógicamente dependerá del plazo que se considere para el análisis del TIR y, si este plazo es muy amplio se suele considerar el edificio con valor cero, considerando solo como valor residual, el del solar, para el que algunos utilizan su precio de adquisición actualizado por el IPC.
El cálculo de esta rentabilidad dinámica, ya no es tan simple como en el caso primero y requiere herramientas matemáticas y manejo de hoja de calculo.
Fórmula para calcular la TIR en Excel
La Tasa Interna de Retorno es como se conoce al interés producido por un determinado proyecto o inversión que tiene pagos (valores negativos) e ingresos (valores positivos) que se en períodos regulares. Afortunadamente Excel cuenta con una función propia llamada TIR que nos permite calcular este valor de una forma extremadamente sencilla.
La fórmula TIR se expresa de la siguiente manera:
TIR (valores; [estimar])
El uso de la función es muy simple: únicamente debemos pasarle un listado de valores o matriz. Estos deben ser tanto positivos (ingresos), como negativos (pagos). La función de Excel interpretará los valores en el orden que nosotros le pasemos los valores.
Fórmula para calcular la TIR en Excel
La Tasa Interna de Retorno es como se conoce al interés producido por un determinado proyecto o inversión que tiene pagos (valores negativos) e ingresos (valores positivos) que se en períodos regulares. Afortunadamente Excel cuenta con una función propia llamada TIR que nos permite calcular este valor de una forma extremadamente sencilla.
La fórmula TIR se expresa de la siguiente manera:
TIR (valores; [estimar])
El uso de la función es muy simple: únicamente debemos pasarle un listado de valores o matriz. Estos deben ser tanto positivos (ingresos), como negativos (pagos). La función de Excel interpretará los valores en el orden que nosotros le pasemos los valores.
Así, por ejemplo, imagina que los valores de nuestro proyecto han sido:
50.000€ de coste inicial
Ingresos netos (ingresos – gastos) cada año de: 12.000 | 15.000 | 18.000 | 22.000 | 30.000
Aplicando la función TIR de Excel y seleccionando el rango que de celdas que queremos podremos obtener el TIR de los primeros 3 años, 5 años, etc… (ver imagen)
50.000€ de coste inicial
Ingresos netos (ingresos – gastos) cada año de: 12.000 | 15.000 | 18.000 | 22.000 | 30.000
Aplicando la función TIR de Excel y seleccionando el rango que de celdas que queremos podremos obtener el TIR de los primeros 3 años, 5 años, etc… (ver imagen)